DIVIDEND INVESTMENT REPORT · 2026.09.09
日本駐車場開発 2353
駐車場の継続収益にスキー場・テーマパークの成長を重ね、長期増配を続ける。現利回りは過去比較で高いがCSV目標には未達。
基準日：2026年9月9日終値／利回りは税引前／独自評価は信用格付けではありません。
投資判断の要点
何で稼ぐ企業か
駐車場の継続収益にスキー場・テーマパークの成長を重ね、長期増配を続ける。現利回りは過去比較で高いがCSV目標には未達。
配当重視の暫定総合評価
9＋30＋14＋18＋15＝86点。点数が高くても現在値での買いを意味しません。
主要投資指標
| 項目 | 数値・定義 |
|---|---|
| 株価 | 267円（9月9日終値） |
| 年間配当 | 9円／中間0円・期末9円 |
| 税引前利回り | 3.37％ |
| 予想PER／PBR | 14.87倍／4.29倍 |
| 予想EPS | 17.96円 |
| 予想配当性向 | 50.1％ |
| 自己資本・財務指標 | 38.3％（2026年4月30日（3Q、算定基準は既存分析）） |
| 増配／非減配 | 15期実績・16期予想／15期実績（CSV管理値） |
| 最低投資額 | 26,700円 |
| 優待 | 株主優待あり。2026年7月27日に制度変更を公表したが、必要株数・継続保有・電子チケット等の最新条件はPDF本文を再確認できず、優待込み利回りは算出しない。 |
配当推移 — 履歴・増減・方針
増配実績
15期実績・16期予想
年間配当
9円（中間0円・期末9円）
配当性向
50.1％
2026年8月公表の中期株主還元方針を重視するが、具体的な配当下限・DOE・総還元性向の数値は今回PDF本文を再確認できず、未確認のまま購入判断へ加点しない。
自社株買い
2026年9月1日に取得状況を開示。取得枠と月次取得実績は別であり、上限全額を実施済みとはみなさない。株数・金額・消却の有無はPDF本文の再確認が必要。
連続性：15期実績・16期予想／15期実績（CSV管理値）。CSV管理値と検証済み実績は混同しません。
| 年度 | 配当 | 増減額 | 増減率 | 配当性向 | 区分 | 要因 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017/7 | 3.75 | — | — | 56.3％ | — | 増配基調 |
| 2018/7 | 4.00 | 0.25円 | +6.7％ | 61.0％ | 増配 | 増配 |
| 2019/7 | 4.25 | 0.25円 | +6.3％ | 50.4％ | 増配 | 増配 |
| 2020/7 | 4.50 | 0.25円 | +5.9％ | 124.0％ | 増配 | 利益減でも増配 |
| 2021/7 | 4.75 | 0.25円 | +5.6％ | 66.7％ | 増配 | 増配 |
| 2022/7 | 5.00 | 0.25円 | +5.3％ | 52.0％ | 増配 | 増配 |
| 2023/7 | 5.25 | 0.25円 | +5.0％ | 38.0％ | 増配 | 増配 |
| 2024/7 | 5.50 | 0.25円 | +4.8％ | 34.2％ | 増配 | 増配 |
| 2025/7 | 8.00 | 2.50円 | +45.5％ | 53.2％ | 増配 | 還元強化 |
| 2026/7予 | 9.00 | 1.00円 | +12.5％ | 50.1％ | 増配 | 16期連続増配予想 |
過年度は既存HTMLの重要系列を保持。未確認値は推測せず、特別・記念配当や分割内訳の未検証部分は未確認です。
過去との利回り比較
| 比較対象 | 利回り | 扱い |
|---|---|---|
| 現在（予想配当ベース） | 3.37％ | 2026年9月9日終値 |
| 旧HTMLの直近3期平均 | 2.84％ | 各期内訳の今回再照合は未完了 |
| 参考差 | 0.53ポイント | 未確認平均との差。買い判定に不使用 |
| CSV目標 | 3.5％ | 購入基準に最優先 |
CSV目標価格：9円 ÷ 0.035＝257.143円 → 厳密な整数上限 257円
旧平均は直近3期末利回りの単純平均として記載されていましたが、各期の配当・期末株価を今回すべて再照合できていません。日次利回りの3年間平均とは呼ばず、今回の買い判断はCSV目標と最新予想だけで行います。
最新決算・通期予想と10年業績
2026年7月期第3四半期累計
| 項目 | 実績 | 前年比 | 通期会社予想 | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 売上高・収益 | 311.07億円 | +9.4％ | 408.00億円 | +10.8％ |
| 営業利益 | 70.16億円 | +5.6％ | 85.00億円 | +11.0％ |
| 経常・税前利益 | 70.00億円 | 未確認 | 85.00億円 | +8.5％ |
| 親会社株主利益 | 41.00億円 | 未確認 | 57.00億円 | +18.8％ |
駐車場の物件純増、スキー場のインバウンド、テーマパーク来場増で全セグメント増収。営業利益は5.6％増。通期決算は2026年9月11日予定で、新年度予想と配当の更新前提を確認する。
| 年度 | 主要業績 | 前年比 | 補助利益 | EPS | 主要要因 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2017/7 | 219.90 | — | 30.70 | 6.66 | 駐車場・スキー場が堅調 |
| 2018/7 | 227.70 | +3.5％ | 35.30 | 6.56 | 駐車場稼働と海外展開 |
| 2019/7 | 243.80 | +7.1％ | 41.60 | 8.44 | 駐車場・テーマパーク伸長 |
| 2020/7 | 229.80 | -5.7％ | 26.70 | 3.63 | 感染症で観光悪化 |
| 2021/7 | 237.90 | +3.5％ | 32.60 | 7.12 | 駐車場回復と費用抑制 |
| 2022/7 | 262.70 | +10.4％ | 45.80 | 9.62 | 観光需要回復 |
| 2023/7 | 318.60 | +21.3％ | 62.00 | 13.81 | 観光事業回復 |
| 2024/7 | 326.90 | +2.6％ | 64.60 | 16.10 | 採算改善 |
| 2025/7 | 368.30 | +12.7％ | 76.60 | 15.05 | 観光・駐車場伸長 |
| 2026/7予 | 408.00 | +10.8％ | 85.00 | 17.96 | 3Q後会社予想 |
業種により主要業績は売上高、収益または親会社株主利益。過年度要因の一部は既存分析の要約で、全年度の一次再検証は未完了です。
成長事業・中期計画・資本政策
駐車場
収益へのつながり：サブリース物件純増と付帯サービスが継続収益を拡大
課題：稼働率、賃料、人員配置の採算
スキー場
収益へのつながり：訪日客・単価向上が利益成長につながる
課題：降雪、天候、設備投資、季節集中
テーマパーク・宿泊
収益へのつながり：来場者と宿泊単価を伸ばす
課題：大型投資の回収と地域需要の変動
財務と株主優待
財務の読み方
自己資本比率38.3％。観光施設投資と借入増を伴うため、駐車場の営業CF、設備投資、取得資金、還元のバランスを確認する。
株主優待
株主優待あり。2026年7月27日に制度変更を公表したが、必要株数・継続保有・電子チケット等の最新条件はPDF本文を再確認できず、優待込み利回りは算出しない。
優待価値は条件・継続保有・制度変更リスクがあるため、確認できない金額を総合利回りへ加算しません。
重点リスク・継続確認ポイント
天候・観光需要
降雪不足、悪天候、訪日客減でスキー場・テーマパークが振れる。
投資・借入
施設投資やM&Aの回収遅延でCFと財務負担が悪化する。
決算更新
9月11日の通期決算で次期配当・利益予想が変われば買い上限を再計算する。
100点評価 — 配当重視の独自基準
| 項目 | 配点 | 得点 | 根拠 |
|---|---|---|---|
| 配当利回り | 10 | 9 | 現利回り3.37％・CSV目標3.5％ |
| 増配・非減配 | 30 | 30 | 15期実績・16期予想、15期実績（CSV管理値） |
| 財務健全性 | 20 | 14 | 自己資本比率38.3％。観光施設投資と借入増を伴うため、駐車場の営業CF、設備投資、取得資金、還元のバランスを確認する。 |
| 業績・成長性 | 20 | 18 | 駐車場の物件純増、スキー場のインバウンド、テーマパーク来場増で全セグメント増収。営業利益は5.6％増。通期決算は2026年9月11日予定で、新年度予想と配当の更新前提を確認する。 |
| バリュエーション | 20 | 15 | PER14.87倍・PBR4.29倍 |
合計 86／100点。信用格付け、将来リターン予測、売買推奨ではありません。
具体的な買い水準と分割購入
現在値
267円
利回り3.37％／PER14.87倍
現在の判断
CSV目標 3.5％
257円
利回り3.50％／PER14.31倍
目標到達上限。下落理由を再確認
PER15倍
269円
利回り3.35％／PER14.98倍
利益基準の比較線
| 区分 | 株価 | 利回り | PER | 判断 |
|---|---|---|---|---|
| 現在値 | 267円 | 3.37％ | 14.87倍 | 現在の判断 |
| CSV目標 3.5％ | 257円 | 3.50％ | 14.31倍 | 目標到達上限。下落理由を再確認 |
| PER15倍 | 269円 | 3.35％ | 14.98倍 | 利益基準の比較線 |
| 両条件 | 257円 | 3.50％ | 14.31倍 | 利回り・PER双方を満たす上限 |
| 追加候補 | 225円 | 4.00％ | 12.53倍 | さらに0.5ポイント高い利回り |
最初の検討
257円以下で下落理由と最新決算を再確認。
通常の追加
225円以下でも配当維持を確認。
大幅下落時
価格だけで積極買いにせず、減配・減損・信用コスト等を再点検。
最終判断
257円以下まで待機。9月11日の通期決算後に配当・業績を再計算
駐車場の継続収益にスキー場・テーマパークの成長を重ね、長期増配を続ける。現利回りは過去比較で高いがCSV目標には未達。
観光事業は天候・訪日客・大型投資に左右され、PBR4倍台。決算直前のため旧予想だけで買い急がない。
具体的な買い方
現在値とCSV目標価格の距離を見て、決算確認後に段階的に判断。点数や過去の高利回りだけで追いかけません。
ランキングでの位置づけ
企業品質・増配力・現在価格の弱点を定性的に整理。未照合の順位は付けず、ランキングファイルは更新していません。
出典・前提・更新履歴
主要市場値は2026年9月9日終値、会社資料確認日は2026年9月9日。全過年度の系列・利回り内訳・分割／特別配当の一次再検証は未完了です。
| 更新日 | 内容 |
|---|---|
| 2026-09-09 | 最新版KDDI分析HTMLの整理方法へ全面再構成。株価・指標・買い水準・評価を更新。 |
| 前版 | 重要な10年業績・10年配当系列を継承。確認不能値は未確認化。 |
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